В обязанностях УК лишь собирать деньги?

Вадим Пилюков

Как показывает опыт жителей дома №21 по улице Островского, сменить управляющую компанию собственникам даже при всем желании очень непросто.
Оказывается, для этого мало организовать голосование и оформить решение юридически. Необходимо добиться от старой УК передачи технической документации на дом. Но как разорвать отношение со старой УК, если с нею с самого начала собственников не связывало ни одно договорное обязательство. Ситуацию разруливали суд и Федеральная антимонопольная служба.

Полтора года назад жители дома №21 по улице Островского, устав от бездействия своей управляющей компании, решили разорвать с ней все отношения и перейти под крыло другой организации – ООО «УК «ДОМ».

Для этого 3 сентября 2009 года было организовано общее собрание, в ходе которого более 60 процентов собственников проголосовали за новую УК.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника в случае принятия решения на общем собрании о выборе нового способа управления. Об этом УК должна быть предупреждена не позже, чем за три месяца до прекращения договора. Копию протокола жители дома №21 направили в УК 5 октября, соответственно датой расторжения договора считалась дата 6.01.2010 года.

По закону управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления домом должна была передать новой УК всю техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, но не сделала этого. В результате ООО «УК «ДОМ» не имело возможности заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. В результате жилищно-коммунальные платежи продолжали перечисляться в ОАО «ДК Ленинского района», хотя дом с ноября 2009 года фактически находился в управлении ООО «УК «ДОМ». Более того, ДК Ленинского района признала факт перехода дома в управление новой УК (в письме, присланном 13 октября 2009 года собственникам, было сказано, что «по вопросу проведения каких-либо ремонтных работ на доме собственникам необходимо обратиться в УК «Наш дом»), что также не мешало по-прежнему принимать коммунальные платежи от жильцов. Чтобы обязать прежнюю УК передать документы на дом, ООО «УК «ДОМ» обратилось в арбитражный суд Ульяновской области. В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде ОАО «ДК Ленинского района» передало акт приема-передачи техдокументации, акты общего осеннего и весеннего осмотра, акт промывки и опрессовки системы отопления, паспорт готовности дома к зиме.

Однако технический паспорт передан не был «в связи с его отсутствием», как не переданы бухгалтерские документы о взаимозачетах и не составлен акт сверки. Из-за этого новой УК не было известно о суммах, перечисленных прежней УК ресурсоснабжающим организациям, и суммах, собранных с жильцов дома, образовалась задолженность.

ООО «ДК «ДОМ» обратилось в Ульяновское УФАС, которое возбудило дело в отношении ОАО «ДК Ленинского района» по признакам нарушения ч.1 ст.14 «О защите конкуренции». В свое оправдание ОАО заявило, что протокол общего собрания собственников дома №21 считает недействительным, а договор с ДК Ленинского района – не расторгнутым надлежащим образом.

УФАС указало на то, что УК не наделенаполномочиями на признание действительности таких протоколов, как и не наделена правом на обжалование решений общего собрания. ДК Ленинского района вынуждена была признать свою вину и передать документы выбранной УК.

В ходе рассмотрения дела было выяснено, что фактически собственники помещений дома №21 и ОАО «ДК Ленинского района» с самого начала не были связаны никакими договорными отношениями. В реестре собственников помещений указан только один собственник – комитет ЖКХ мэрии Ульяновска, которым и подписан договор. При том что большинство квартир в доме приватизированы. На руках у УК имелся лишь протокол заочного голосования жителей о выборе управляющей организации. При этом никакие существенные условия договора управления домом даже не рассматривались. Получается, чем «управлять», как и на каких условиях в одностороннем порядке, решала сама УК. В такой ситуации добиться ответственности коммунальщиков просто невозможно. И подобная ситуация сегодня – в большинстве домов города.

© Симбирский КУРЬЕР