Татьяна КАРТУЗОВА: ЖКХ зашло в тень

Вадим Пилюков

Жилищно-коммунальное хозяйство за последние годы из дотационной отрасли превратилось в высокодоходный бизнес. Однако это не приводит к росту реальной конкуренции и повышению качества жилищно-коммунальных услуг. Напротив, дома стремительно ветшают, крыши текут, подъезды не ремонтируются, а собственникам, живущим в таких условиях, продолжают повышать тарифы, выставлять дополнительные платежи. О нынешнем положении дел в ЖКХ региона и очередных надеждах на будущее – наш разговор с главным государственным жилищным инспектором Ульяновской области Татьяной Картузовой.

- Татьяна Владимировна, сейчас ведется много разговоров о вступивших в силу 18 июня 2011 года поправках в Жилищный кодекс РФ. Они наделяют жилищную инспекцию дополнительными, весьма широкими полномочиями в сфере контроля за деятельностью УК, ТСЖ, ЖСК. Скажите, готова ли Ульяновская жилинспекция к их исполнению? Как избежать появления липовых ТСЖ? Будет ли проверяться деятельность уже существующих?

- Речь идет о Федеральном законе РФ от 4.06.2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Изменения направлены, прежде всего, на упорядочение деятельности по управлению многоквартирными домами и усиление контроля за деятельностью управляющих организаций. Одна из главных целей закона – обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом (непосредственное управление собственниками, ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные кооперативы, управляющая компания).

Не секрет, что ЖКХ превратилось сегодня в весьма доходный бизнес.

Будь он убыточным, никто бы не стал им заниматься, к тому же добровольно с этого рынка никто не уходит.

Однако здоровой, полноценной конкуренции по-прежнему нет, сфера остается очень закрытой. Сейчас законодатели стараются вывести коммунальные организации из тени.

Пользуясь случаем, считаю необходимым через вашу газету довести до организаций, осуществляющих свою деятельность в сфере управления многоквартирными жилыми домами, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, следующую информацию.

В частности, в настоящем Законе указано, что лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, предпринимательскую деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах на день вступления в силу данного Закона, в трехмесячный срок после дня вступления его в силу, т.е. до 19 сентября 2011 года, обязаны уведомить Государственную жилищную инспекцию Ульяновской области о началеосуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности.

К тем, кто не сделает это добровольно и в установленные сроки, будут применены меры административного воздействия. Реализация положений настоящего Закона позволит упорядочить деятельность организаций жилищно-коммунального комплекса, сформировать реестры управляющих и подрядных организаций, осуществлять системный контроль за их работой. В Жилищный кодекс внесено много изменений, касающихся порядка создания, реорганизации, проведения общих собраний и других моментов деятельности ТСЖ. Здесь нарушений – великое множество. Искусственно создаются ТСЖ, управляющие несколькими многоквартирными жилыми домами, причем зачастую дома находятся в разных районах города. Есть факты, когда председателем ТСЖ является руководитель управляющей компании. Изменения в ЖК наделяют Госжилинспекцию новыми полномочиями по проверке обоснованности создания ТСЖ, законности их уставов, избрания их руководителей. В случае выявления несоответствий инспекция будет направлять ТСЖ предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. В случае его неисполнения в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения Госжилинспекция теперь вправе обращаться в суд с заявлениями о ликвидации ТСЖ, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным. Важно, что при решении вопроса о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ новый закон требует, чтобы протокол с решением, который должен направляться на госрегистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Тем самым в этой части значительно снижается риск создания фальшивых ТСЖ. В полной мере все эти новшества на первых порах будут применяться к вновь создаваемым товариществам, уже существующие ТСЖ будут проверяться в плановом режиме. Однако если в инспекцию поступит жалоба от жителей конкретного дома, такое ТСЖ или УК мы проверим в первую очередь.

- Сегодня весьма актуальна проблема установки общедомовых приборов учета (ПУ). С одной стороны, устанавливать счетчики обязывает федеральный закон.
Однако с другой, наша редакция завалена жалобами от жильцов «оприборенных» домов – после их установки они вынуждены платить за тепловую энергию в дватри раза больше, нежели по нормативам. И это вместо обещанной экономии! Как быть? Не выгоднее ли тогда отказаться от установки ПУ?

- Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для многоквартирных домов был определен срок оснащения приборами учета – до 1 января 2012 года (к ним относятся здания, которые введены в эксплуатацию на день вступления в силу 261-ФЗ). Многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, природного газа, электрической энергии. При этом, если до установленного срока в ответ на предложения от поставщика энергоресурсов по установке приборов учета потребитель не установит счетчик, то энергоснабжающая организация вправе принудительно его установить и взыскать по суду с потребителя все расходы. Почему жители оплачивают по приборам учета больше, чем по нормативам вопрос индивидуальный. Необходимо выяснить причину. Возможно, что не были проведены мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома, что отразилось на большем количестве потребления энергоресурсов, возможно, в отопительный сезон лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не проводило действий, направленных на регулирование расхода тепловой энергии в многоквартирном доме. В случае, если расчеты за потребляемую в многоквартирном доме тепловую энергию осуществляются с учетом величины тепловой нагрузки, лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано было определить величину тепловой нагрузки при соблюдении установленных требований к качеству коммунальных услуг в целях оптимизации расходов собственников помещений в многоквартирном доме на оплату тепловой энергии. Если возникают сомнения по поводу оплаты, в первую очередь необходимо письменно обратиться в управляющую организацию, получив от нее подтверждение о получении данного заявления. ТСЖ или УК обязаны отчитатьсяо качестве и объеме предоставленных услуг. Жилищный кодекс наделил также и собственников квартир правом осуществлять контроль за структурами, которые управляют многоквартирным домом.

- Почему жители многоквартирных домов получают «13-е платежки» и внушительные счета за «электроэнергию МОП»? На каком основании они выставляются?

- Корректировка размера платы за коммунальные услуги и счета за электроэнергию в местах общего пользования производится управляющими организациями в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением правительства РФ от 28.05.2006 г. № 307. Но опять же, выставление любой платы должно быть обоснованным. Высокие счета за электроэнергию на общедомовые нужды могут свидетельствовать о низкой энергоэффективности дома, когда, к примеру, свет в подвале горит круглосуточно, или элементарном воровстве, несанкционированных подключениях.

И здесь контроль должны вести в первую очередь сами собственники, а показания общедомового прибора учета снимать совместно с представителем УК. Впрочем, есть надежда, что эти противоречия во многом снимут новые правила, утвержденные Постановлением правительства РФ от 6.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Новые правила отменяют «принцип 13й платежки» – все расчеты по оплате тепла будут проводиться по фактическому потреблению ежемесячно. Изменится и принцип начисления квартплаты – будем платить отдельно за ресурсы, потраченные на индивидуальные (в квартире) и общедомовые нужды. Хотя новые правила уже официально опубликованы, Министерству регионального развития РФ дано три месяца на разработку нормативов для индивидуального потребления и общедомовых нужд. А затем регионам рекомендовано утвердить у себя эти нормативы еще в течение двух месяцев. Так что жить по новым правилам начнем, скорее всего, ближе к зиме.

- Еще одна острая коммунальная проблема – текущие крыши.
Только по официальным данным, и только в Ульяновске, в капитальном ремонте кровли нуждаются более 300 домов.

- Действительно, ситуацияс текущими крышами близка к тупиковой. Из полутора тысяч поступивших к нам с начала года жалоб две трети касаются именно этой проблемы.

Причем поток обращений не убывает. Кровли необходимо ремонтировать летом, в благоприятную для этого погоду, но УК не спешат этого делать. В наших полномочиях – выдавать им предписания на устранение протечек, проводить внеплановые выездные проверки и обращаться в суд. Неоднократно за систематические нарушения правил эксплуатации жилых зданий мы требовали от судей дисквалификации руководителей УК, однако до сих пор суд ограничивается наложением административных штрафов, которых, видимо, коммунальщики не очень боятся.

- Какие сегодня еще есть серьезные, на Ваш взгляд, проблемы в жилищной сфере?

- Одним из проблемных вопросов является низкое качество предоставления коммунальных услуг населению управляющими организациями. На мой взгляд, это происходит в большей степени из-за отсутствия должного контроля со стороны руководства управляющих компаний за работой всех служб и подразделений, слабой материальнотехнической базы, отсутствия квалифицированного персонала в управляющих организациях, отсутствия нормативной численности персонала (дворников, сантехников и т.д.), отсутствия сертификации и стандартизации, отсутствия конкуренции при выборе подрядных организаций, строгой исполнительской дисциплины и внутреннего контроля со стороны руководителей среднего звена за качеством выполнения работ. Отсюда жалобы от граждан на несвоевременный и некачественный ремонт, неисполнение заявок в соответствующие сроки. Еще проблема – это взаимоотношения между работниками управляющих организаций и жителями многоквартирных домов. Не секрет, что в управляющих организациях отсутствует культура диалога, очень часто приходят обращения с жалобами на некорректное и неуважительное отношение к жителям со стороны работников управляющих организаций. Отсутствует открытость и прозрачность в деятельности управляющих организаций, руководство закрыто от населения, практически отсутствует разъяснительная работа. До сих пор нет понимания, что любая управляющая компания – это нанятая собственниками организация для выполнения определенных функций.

Собственник – это работодатель, который должен диктовать свои условия, а УК – всячески защищать интересы жителей домов перед ресурсоснабжающими организациями, в том числе в суде. Сегодня даже представить такую ситуацию весьма трудно. Впрочем, в этом отчасти виноваты и сами жильцы с их низкой гражданской активностью, низкой правовой культурой. Этим и пользуются недобросовестные управляющие компании и председатели ТСЖ.

Решение проблем я вижу в многоуровневом и своевременном контроле за качеством предоставления жилищных и коммунальных услуг и жесткой исполнительской дисциплине как со стороны управляющих организаций, так и контролирующих органов, органов местного самоуправления, собственников жилых помещений, общественных объединений.

А также в желании участников жилищных отношений сделать сферу ЖКХ комфортной и качественной.

© Симбирский КУРЬЕР