ЖКХ. Кто виноват и что делать?

Сергей Живаикин, депутат Ульяновской городской думы, председатель комиссии по реформе ЖКХ при УГД.
— Жилищно-коммунальное хозяйство за последние годы превратилось в какую-то страшную аббревиатуру, услышав которую, многие начинают морщиться. ЖКХ — это что-то большое, непонятное, запутанное, коррумпированное и тому подобное. Последние два года я этим достаточно плотно занимаюсь практически на всех уровнях: собственники, ТСЖ, ЖСК, управляющие компании, комитет ЖКХ мэрии, ресурсоснабжающие организации, Ульяновская городская дума, городские и областные органы власти. Поэтому думаю, что у меня есть право иметь свой взгляд на эту проблему. Надеюсь, достаточно объективный.

Тот факт, что наше российское ЖКХ серьезно больно, никем сегодня не оспаривается. Болезнь эта многогранная, старая и запущенная. И что особенно плохо — пока не видно даже намека на начало выздоровления.
Но ведь лечиться-то надо... А, как известно,чтобы правильно лечиться, надо сначала поставить правильный диагноз, потом так же правильно составить курс лечения и неуклонно его соблюдать. А поскольку болезнь крайне запущена, то и процесс выздоровления будет долгим и непростым.
Так кто же виноват в сегодняшних проблемах ЖКХ? Это не риторический вопрос и не попытка найти крайнего. Продолжая медицинскую терминологию, скажу так: надо определить первопричину болезни, а не бороться только с ее последствиями (хотя и это тоже надо делать).
Итак, анализируя нынешнее положение дел в ЖКХ, я пришел к выводу, что виноваты в этом все. Да, все стороны к этому так или иначе причастные: власти всех уровней, практически все управляющие компании, ресурсоснабжающие организации и сами собственники. Каждая сторона, если так можно выразиться, внесла свою лепту в этот печальный итог.

Раздача «слонов»
Высшая государственная власть в 90-е годы прошлого столетия, наверное, не особенно просчитав последствия, позволила передачу в частные руки крупнейших ресурсоснабжающих компаний — поставщиков электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды. В те годы все так делалось. По замыслу так называемых младореформа-торов рынок все должен был отрегулировать сам. Естественно, что такие компании, став практически монополистами, обзавелись огромными лоббистскими возможностями, коими и пользуются до сих пор. Разумеется, прежде всего на благо себя любимых. Главной их целью, как и для любого коммерческого предприятия, стала прибыль. Для достижения этой цели и стала выстраиваться система работы с потребителями ресурсов — собственниками жилья. Отсюда и ежегодный, как бы уже само собой разумеющийся, рост тарифов на коммунальные услуги. Хотя почему это происходит, я, честно говоря, так и не понимаю до конца. Что, например, меняется у поставщиков электроэнергии? Как крутились турбины гидроэлектростанций, построенных при советской власти, так и крутятся. Новых не строят. Так что же меняется-то? Разве только зарплаты топ-менеджеров компаний-поставщиков этой самой электроэнергии. Другого ответа я не нахожу.
Подозреваю, что именно эти компании инициировали процесс бесплатной приватизации жилья, который, кстати, уже неоднократно продлевался по срокам. Не задумывались, почему? Я думаю, потому, что с собственников жилья юридически проще требовать оплату за предоставленные коммунальные услуги.

Жизнь по кодексу
В начале 2000-х, когда страна окончательно стала другой, сама жизнь потребовала коренного пересмотра жилищного законодательства.
И вот в 2005 году, когда уже львиная доля жилья была приватизирована, выходит новый Жилищный кодекс. Именно здесь, на мой взгляд, государственная власть совершила вторую большую ошибку.
По сути, новый Жилищный кодекс имел революционный характер. Законодатель закрепил за собственником ответственность за свой дом, за способ управления домом и так далее. И плохо на самом деле не это, а то, что введение нового жилищного законодательства прошло для жителей страны практически незаметно. Я глубоко уверен, что государство было ОБЯЗАНО самым подробным образом широко информировать жителей хотя бы об основных положениях нового Жилищного кодекса задолго до его введения. Этого сделано не было. У нас до сих пор многие, особенно люди пожилого возраста, не знают, кто обслуживает их жилье — управляющая компания или ТСЖ, и как они называются. Спроси: «Кому платите за обслуживание квартиры?», ответят: «В ЖЭУ...», а что за этим стоит — никакого понимания. За шесть лет в некоторых домах поменялось по три-четыре управляющие компании, а многие живущие в этих домах, как говорится, ни сном ни духом.
Во многих регионах процесс перехода домов в ТСЖ и управляющие компании стал носить хаотичный характер. И это уже вина прежде всего региональных и местных органов власти.
К сожалению, часто ситуацией стали пользоваться не совсем порядочные бизнесмены, которые начали создавать управляющие компании, иногда не имея ни опыта работы в ЖКХ, ни материальной базы. Получив доступ к финансовым потокам,некоторые стали ими распоряжаться, мягко говоря, не по назначению. Брали самые «вкусные», с точки зрения бизнеса, дома — большие и новые, которые практически не требовали ремонта, но зато приносили хорошие деньги. А местным властям ничего не оставалось, как создавать муниципальные управляющие компании, в ведении которых оставались самые плохие и небольшие дома. Так что говорить о качественном обслуживании в муниципальных управляющих компаниях не приходится.
Когда износ жилого фонда стал нарастать катастрофическими темпами, государство издало неплохой по своей идее Закон №185 «О фонде реформирования жилья». Но, во-первых, с выходом закона сильно опоздали, а во-вторых, та же ошибка — очень слабая разъяснительная работа среди жителей страны. А ведь ФЗ-185 рассчитан на них. Кроме того, поскольку главная идея ФЗ-185 была «деньги на капитальный ремонт в обмен на реформы» (читай — в обмен на создание в домах ТСЖ), то здесь началось массовое создание лжеТСЖ и как следствие — финансовые злоупотребления. Что в итоге опорочило саму идею ТСЖ, в частности и процесс реформирования ЖКХ в целом.

Без вины виноватые
Ну и, наконец, в чем же вина собственников? К моему большому сожалению, очень многие собственники не знают даже основ жилищного законодательства. Более того, у них абсолютно неправильное понимание прав и обязанностей собственников жилья. Собственность не заканчивается порогом квартиры. Каждый собственник обладает неотделимой долей собственности общего имущества дома в целом, то есть у каждого собственника есть часть крыши, часть подъезда, часть подвала, часть лифта, часть инженерных коммуникаций и т.д., со всеми вытекающими отсюда последствиями обладания такой собственностью — ее надо содержать, обслуживать, ремонтировать и т.д. и т.п. И все это за свой счет. Нравится это кому-то или нет, но это ЗАКОН! Многие имеют в собственности гаражи и дачи. Соответственно их собственники входят в дачные или гаражные кооперативы. Если что-то там ломается — крыша, например, потекла в гараже, никто не звонит в мэрию с требованием ремонта крыши гаража. И это понятно всем — это же их и только их собственность. Почему в таком случае те же владельцы гаражей и дач не ведут себя так же по отношению к своему дому?
Что такое многоквартирный дом? Да те же дачи (или гаражи — кому как удобнее представлять), только под одной общей крышей, с общим фундаментом, с общими коммуникациями. Отсюда простой вывод. Хотите, чтобы ваш дом был в хорошем состоянии, для начала соберитесь. Не так, как сейчас проходят собрания — в лучшем случае 10-15 процентов придут, а чтобы не меньше 80 процентов жильцов дома присутствовало. Надо изучить жилищное законодательство. Надо выбрать руководство дома (старший по дому, председатель — не суть важно, как вы его назовете). Надо заключать грамотные договоры с поставщиками коммунальных услуг и с обслуживающими организациями. Не можете сами — нанимайте юристов. Надо создавать фонд капитального ремонта дома. Какой бы хороший ни был дом, рано или поздно он начнет ветшать. И много-много что еще надо делать собственникам многоквартирного дома. ПОТОМУ ЧТО ОНИ СОБСТВЕННИКИ!

Спасение утопающих...
Обладание квартирой — это не только возможность ее продать, подарить, заложить и так далее, но и обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома.
Как? С помощью ТСЖ или управляющей компании — это технические детали, но содержать ОБЯЗАН. Чем быстрее это примут жители, тем лучше для них. Время работает против них. Дома с каждым годом становятся только хуже. И местные власти по большому счету никакого отношения к домам не имеют. Только в части муниципальных квартир. А их с каждым годом все меньше. Так что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, как бы жестоко это ни звучало. Местные органы власти могут только помочь, например, дать юридическую консультацию, организовать обучение старших по домам.
После того как мы с вами пришли к выводу, что в создавшейся проблеме виноваты все вместе, возникает вопрос: а что теперь делать, особенно нам, собственникам?
По моему личному мнению, исходя из действующего на сегодняшний день законодательства — создавать ТСЖ.
Для этого всем жителям дома надо для начала собраться. Спокойно, без эмоций, без взаимных обвинений выбрать правление (или председателя), обязательно ревизионную комиссию. Правление должно выбрать из действующих на рынке проверенную управляющую компанию, заключить с ней грамотный договор и строго следить за ее работой.
Что немаловажно, деньги на капитальный ремонт государство выделяет (и думаю, что будет выделять и дальше) прежде всего для ТСЖ. Общий вектор направления государства здесь остался прежним — деньги на капитальный ремонт в обмен на реформы! Создание собственниками дома настоящего полноценно работающего ТСЖ — это и есть основа реформы ЖКХ.
Но каждый собственник должен остаться собственником! Выбрать правление — это не означает, что теперь проблемы дома — это проблемы правления. Правление дома занимается технической работой, а все без исключения собственники помогают ему в этом. Раз виноваты в создавшейся ситуации все, то и выбраться из этого можно только общими усилиями. Пока каждый из нас это не поймет, вряд ли что-то поменяется к лучшему. Может быть, это звучит утопично, но я другого выхода не вижу.
Государственные органы власти должны немедленно приступить к массированной грамотной работе по внедрению правовой культуры среди собственников жилья. Необходимо раз и навсегда навести порядок в тарифообразовании поставщиков коммунальных услуг.
Мы обречены на долгий и сложный путь по выходу из создавшейся ситуации.
Быстро и просто здесь никогда уже не будет.